Банкротство с ипотекой: что будет с квартирой и как её сохранить

Ипотечную квартиру при банкротстве закон не защищает, даже если это единственное жильё: она остаётся в залоге у банка и по общему правилу продаётся. Сохранить её можно отдельным мировым соглашением с ипотечным банком по ст. 213.10-1 Закона о банкротстве. Вы продолжаете платить на прежних условиях, а согласие остальных кредиторов не требуется. Если квартиру всё же продают, с 3 апреля 2026 года действует правило 80/10/10, и часть выручки, до 10%, получает сам должник.

Что происходит с ипотечной квартирой при банкротстве

Банкротство с ипотекой пугает людей сильнее всего, и опасение понятное. Обычное единственное жильё закон защищает: ст. 446 ГПК РФ запрещает обращать на него взыскание. Но в этой же норме есть исключение, и оно как раз про ипотеку. Если квартира в залоге у банка, защита на неё не распространяется, даже когда другого жилья у вас нет.

Что это значит на практике. После того как Арбитражный суд Кемеровской области вводит процедуру, финансовый управляющий включает квартиру в конкурсную массу. Банк становится залоговым кредитором, у него особые права на деньги от продажи именно этого объекта. На стадии реализации имущества квартиру выставляют на торги.

С обычным жильём без залога всё иначе, подробно мы писали об этом в статье о единственном жилье при банкротстве. Здесь же речь только о квартире, купленной в ипотеку или заложенной банку.

При этом ипотечная квартира при банкротстве не обречена. У закона есть два механизма, которые появились совсем недавно: мировое соглашение с банком и новые правила распределения выручки. О них дальше.

Ипотека при банкротстве: как сохранить квартиру мировым соглашением

Главный способ оставить квартиру за собой описан в ст. 213.10-1 Закона о банкротстве. Это отдельное мировое соглашение между должником и ипотечным банком. Норма применяется к делам, которые возбуждены после 8 сентября 2024 года.

Как устроено соглашение

• Вы продолжаете платить ипотеку на прежних условиях, как по кредитному договору.
• Согласие других кредиторов не нужно. Банки по кредиткам, МФО и прочие кредиторы не могут заблокировать соглашение.
• Соглашение утверждает арбитражный суд, а квартиру не выставляют на торги.
• Если остального имущества не хватает, чтобы рассчитаться с кредиторами первой и второй очереди, суд может обязать внести на специальный счёт до 10% стоимости жилья.

Что учесть заранее

Это именно соглашение, а не право должника. Банк должен на него согласиться. Поэтому разговор с банком лучше готовить до подачи заявления: какой у вас доход, нет ли просрочки по ипотеке, чем вы будете платить в ближайшие годы.

Второй момент. Долг по такому мировому соглашению закон прямо исключает из освобождения (п. 3 ст. 213.28 Закона о банкротстве). Ипотеку придётся выплатить полностью, процедура банкротства её не прекращает.

Кому это подходит. Типичная ситуация выглядит так: ипотеку вы платите исправно, но рядом набрались кредитки, потребкредит и пара микрозаймов, и именно они не дают жить. Соглашение позволяет решить вопрос с остальными долгами через процедуру и при этом сохранить квартиру. А вот если нет денег и на саму ипотеку, мировое с банком обычно не выход, обязательства по нему те же самые.

Как подготовиться к разговору с банком

Банк смотрит на одно: сможет ли заёмщик платить дальше. Поэтому лучше прийти с цифрами, а не только с просьбой.

1. Возьмите кредитный договор, график платежей и справку об остатке долга по ипотеке.
2. Соберите подтверждение дохода за последние месяцы: справки с работы, сведения о пенсии или пособиях.
3. Составьте список всех остальных долгов: кредитор, сумма, есть ли просрочка, идут ли уже взыскания у приставов.
4. Посчитайте месячный бюджет семьи: ипотечный платёж, коммунальные услуги, еда, расходы на детей. Если после ипотеки денег на жизнь почти не остаётся, банк это тоже увидит.
5. Прикиньте, найдутся ли деньги на спецсчёт, если суд потребует внести до 10% стоимости квартиры. Иногда помогают родственники, но такие деньги лучше оформить прозрачно, чтобы у управляющего не возникло вопросов.

Если по ипотеке уже есть просрочка, договориться сложнее. Многое зависит от размера долга и от того, есть ли у вас понятный источник платежей на ближайшие годы.

Если квартиру продают: как делят деньги по правилу 80/10/10

Когда мирового соглашения нет, квартиру продают на торгах. С 3 апреля 2026 года выручку распределяют по ст. 213.27-1 Закона о банкротстве, правило ввёл Федеральный закон № 62-ФЗ. Теперь закон прямо выделяет часть денег самому должнику.

После этого остаток идёт банку в погашение его требований, а если и после этого деньги остаются, излишек получает должник.

Пример. Квартиру в Прокопьевске продали на торгах за 3 000 000 ₽. Банку причитается до 2 400 000 ₽. На кредиторов первой и второй очереди (к ним относятся, в частности, долги по алиментам и по зарплате работникам) выделяется до 300 000 ₽. Должник может получить до 300 000 ₽, если сам внёс за квартиру не меньше этой суммы. Внесли 200 000 ₽ первоначального взноса и ещё 500 000 ₽ платежами, получите 300 000 ₽. Внесли всего 150 000 ₽, получите 150 000 ₽.

Сумма небольшая, но для многих это деньги на первый взнос за аренду и переезд. Раньше человек после продажи ипотечной квартиры нередко оставался совсем ни с чем.

А если ипотека почти выплачена

Особой защиты для таких квартир сейчас нет. В Госдуме был законопроект № 1041148-8: он предлагал не продавать ипотечное жильё, оплаченное на 50% и больше. 25 марта 2026 года его отклонили. Поэтому даже при почти закрытой ипотеке действуют общие правила: мировое соглашение с банком или продажа с распределением 80/10/10.

Когда банкротство с ипотекой имеет смысл, а когда стоит подумать ещё

Однозначного ответа нет, всё решают цифры конкретной семьи. Но несколько типовых ситуаций разобрать можно.

1. Ипотеку тянете, душат другие долги. Самый удобный случай для мирового соглашения по ст. 213.10-1. Квартира остаётся, процедура касается остальных кредиторов.
2. Не тянете ничего, квартира стоит меньше долга по ипотеке. Сохранить жильё вряд ли получится. Квартиру продадут, должник получит свою долю по правилу 80/10/10. По закону после завершения процедуры гражданин освобождается от оставшихся долгов, кроме алиментов, возмещения вреда здоровью, зарплаты, субсидиарной ответственности, текущих платежей и ряда других требований. Если суд установит обман кредиторов или сокрытие имущества, в освобождении он откажет. Заранее подумайте, где будете жить.
3. Квартира стоит заметно больше остатка по ипотеке. Здесь стоит сравнить варианты. Иногда разумнее договориться с банком о продаже до процедуры, но только с его согласия. Продажа заложенного имущества без согласия банка, по Обзору практики Верховного суда, служит основанием отказать в освобождении от долгов.

Отдельно про МФЦ. Внесудебное банкротство возможно при долге от 25 000 до 1 000 000 ₽, причём в сумму входят и платежи, срок которых ещё не наступил. Остаток по ипотеке считается целиком, и с ним порог обычно превышен. Поэтому банкротство с ипотекой почти всегда проходит через арбитражный суд.

Что ещё может оказаться в конкурсной массе и что останется у вас, мы собрали в статье об имуществе при банкротстве.

Реструктуризация долгов: можно ли растянуть платежи

Первая процедура в суде, реструктуризация, позволяет утвердить план погашения долгов. По п. 2 ст. 213.14 Закона о банкротстве план рассчитан на срок до 5 лет, а без одобрения собрания кредиторов до 3 лет. Квартира в это время не продаётся.

Условия допуска строгие. Нужен доход, из которого реально платить. Не должно быть судимости за умышленное экономическое преступление. Нельзя, чтобы человек был банкротом в последние 5 лет или имел утверждённый план в последние 8 лет. Ещё одно препятствие: административное наказание за мелкое хищение, порчу имущества, фиктивное или преднамеренное банкротство.

Честно скажем, планы утверждают редко. В первом полугодии 2026 года по России их было 2 790, это около 1% процедур. Большинство дел сразу или через несколько месяцев переходит в реализацию имущества. Для ипотечной квартиры мировое соглашение с банком на практике выглядит реальнее.

Чего не делать перед банкротством, если есть ипотека

Самые дорогие ошибки люди совершают до подачи заявления, пытаясь «спасти» квартиру своими силами.

• Не переписывайте квартиру или долю на родственников. Управляющий оспорит сделку: неравноценные за 1 год до дела, совершённые во вред кредиторам за 3 года. Квартиру вернут в массу, а суд может отказать в освобождении от долгов.
• Не продавайте залог без согласия банка. Это прямое основание для отказа в освобождении по Обзору практики Верховного суда.
• Не скрывайте доходы и имущество. Сокрытие и искажение сведений лишают права на освобождение от долгов.
• Не набирайте новые кредиты перед процедурой. Долги, взятые без намерения платить, суд оценивает как недобросовестность.

Если квартира куплена в браке, учтите супруга. По вашим личным долгам он не отвечает, только по общим обязательствам. Если общую квартиру продают, супругу выплачивают его долю из выручки. Когда супруг выступает созаёмщиком по ипотеке, обязательство перед банком общее, и это стоит обсудить с юристом до подачи заявления.

Сколько стоит процедура и какие будут последствия

Госпошлину гражданин, который сам подаёт заявление, не платит. Обязательные расходы по закону такие:

• депозит финансовому управляющему 25 000 ₽ за каждую процедуру; с 9 января 2026 года его вносят между определением о принятии заявления и заседанием, отсрочку отменили;
• вознаграждение управляющего 7% от удовлетворённых требований (при плане) или от выручки (при реализации);
• публикации в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и в «Коммерсанте», их оплачивает гражданин.

Последствия по ст. 213.30 Закона о банкротстве начинают действовать после завершения реализации. В течение 5 лет кредиты можно брать, но обязательно сообщая о банкротстве. Те же 5 лет нельзя снова подать на банкротство по своему заявлению. 3 года нельзя руководить никаким юрлицом. Во время процедуры суд вправе ограничить выезд за границу до конца дела, но это не происходит автоматически. Подробнее мы разбирали это в статье о последствиях банкротства.

Заявление подают в Арбитражный суд Кемеровской области по месту жительства, порядок по шагам описан в материале как подать на банкротство. Юристы «Жизни с 0» принимают в Прокопьевске (пр. Гагарина, 25), Новокузнецке (пр. Металлургов, 52) и Междуреченске (пр. Шахтёров, 41), с другими городами Кузбасса работаем дистанционно. Первая консультация бесплатная. Возьмите на неё кредитный договор по ипотеке, график платежей и список остальных долгов: по ним уже можно прикинуть, есть ли смысл просить банк о мировом соглашении. Итог дела всегда зависит от обстоятельств и решения суда.

Частые вопросы